Escouade Airbnb: un avenir plus prometteur après un déficit

L’escouade Airbnb, qui a pour mandat depuis 2023 de débusquer les hébergements touristiques illégaux dans Le Plateau, Ville-Marie et le Sud-Ouest, a enregistré un déficit de 197 323$ en 2024. Seuls 3% des revenus de constats d’infraction prévus avaient alors été collectés.

Cependant, les nouvelles règles en place, qui interdisent la location touristique d’une résidence principale du 11 septembre au 9 juin, pourraient changer la donne. 

En effet, le nombre de constats émis en quatre mois, depuis l’entrée en vigueur du nouveau règlement en septembre 2025, est déjà supérieur à tous les constats distribués en 2024.

Un projet pilote qui s’est avéré plus complexe que prévu

Jean-François Morin, directeur du développement du territoire et des études techniques au Plateau-Mont-Royal, rappelle que l'escouade Airbnb n’en était qu’à ses débuts en 2024.

«L'estimation des revenus de constats n'était pas basée sur des pratiques qu'on avait déjà mises en place dans le passé.»

La tâche des inspecteurs de démontrer qu’un logement loué à court terme n’était en fait pas une résidence principale, mais plutôt un local utilisé illégalement, s’était avérée complexe. La démarche était beaucoup moins simple que dans des cas d’excès de vitesse ou de stationnement interdit, illustre-t-il.

Les revenus provenant des constats d’infraction distribués se sont avérés beaucoup plus maigres que les 370 000$ projetés pour 2024. En tout, 116 constats ont été distribués, dont 31 dans Le Plateau, pour un total de 11 748$.

De plus, les dépenses ont été sous-estimées. Le budget prévoyait 138 300$ pour le fonctionnement de l’escouade, alors que les dépenses réelles ont totalisé 347 371$. 

L’escouade a donc un déficit de 197 323$ qui sera réparti également entre les trois arrondissements qui soutiennent le projet. Pour Le Plateau, ce montant s’élève à 65 774$.

Des stratagèmes qui compliquent les inspections

«Les fardeaux de preuves étaient très lourds. On parlait de documents d’environ 100 pages avec des photos à l’appui pour chaque dossier», explique M. Morin au sujet des démarches nécessaires avant l’arrivée de la nouvelle règlementation.

Les exploitants de ces résidences de tourisme ont développé plusieurs stratégies pour échapper au cadre réglementaire, souligne également le directeur.

«Ils mettaient de fausses brosses à dents, de fausses photos de famille pour démontrer qu’il s’agissait de leur demeure.»

M. Morin ajoute que «la grande majorité» des constats d’infraction a été contestée. Dix-neuf cas datant de 2024, dont un dans Le Plateau, n’ont d’ailleurs pas encore été réglés. 

D’autre part, puisqu’il s’agit souvent de premières offenses, les amendes distribuées correspondaient surtout au montant minimal exigible.

Un cadre plus simple, mais encore imparfait

Depuis septembre 2025, un nouveau règlement limite la location d’un logement à court terme à Montréal. Il n’est possible de le faire que du 10 juin au 10 septembre, ce qui a facilité le travail des inspecteurs.

«On a réduit le temps de rédaction des constats. Le fardeau de preuve est beaucoup moins long», affirme Jean-François Morin.

L’équipe de l’escouade a également été bonifiée, passant de quatre à dix membres. 

En tout, 148 constats d’infraction, dont 43 dans Le Plateau, ont été distribués depuis l’entrée en vigueur en septembre du Règlement concernant les établissements d’hébergement touristique.

«C’est plus simple, mais ce n’est pas parfait», avise toutefois M. Morin. 

L’escouade Airbnb fait encore face à des stratagèmes qui lui compliquent la tâche, souligne-t-il. Dans certains cas, par exemple, les annonces indiquent seulement la possibilité de louer pour des périodes de plus de 31 jours, ce qui est permis. Cela dit, les locateurs permettent tout de même la location à courte durée sur demande. 

D’autres évitent de répertorier des logements sur les plateformes et n’évoqueront la possibilité de les louer qu’en discutant avec leurs clients potentiels.  

«Des fois, ils affichent seulement leurs annonces la nuit et referment le jour parce qu'ils savent que nos heures d'opération sont plus durant la journée», ajoute le directeur.

De nouveaux changements réglementaires envisagés

«On est en attente de rencontrer la nouvelle mairesse [Soraya Martinez Ferrada] pour faire le point sur ce dossier-là et voir où on peut aller encore plus loin pour renforcer le règlement», indique Jean-François Morin, qui rappelle que l’expérience en est toujours à la phase de projet pilote.

En campagne électorale, Mme Martinez Ferrada d’Ensemble Montréal s’était engagée à modifier la réglementation afin de limiter les locations à court terme d’une résidence principale à un maximum de 90 jours par an, peu importe la période de l’année. 

M. Morin dit que des échanges ont toutefois eu lieu avec la Ville de Québec dans le contexte du projet pilote montréalais. La capitale nationale limite justement les locations de résidences principales à 90 nuitées par année. 

«Ils nous ont dit que c’était très difficile à appliquer, parce qu’on se base sur la bonne foi des locateurs», note M. Morin. «On n’a pas de mécanismes de suivi [...] pour valider quand un touriste s’en vient et s’en va.»