État des lieux du logement social dans Le Plateau

«Dans la situation dans laquelle on est, [le logement social] est la seule solution», croit Anaïs Hélie-Martel.

Pour la coordonnatrice du volet Habitation à la Corporation de développement communautaire (CDC) du Plateau-Mont-Royal, la réponse aux crises du logement et de l’itinérance passe inévitablement par la création de logements sociaux et communautaires.

Alors, qu'en est-il de la création de logements sociaux dans Le Plateau? Et pourquoi le processus de création de ces unités semble-t-il si difficile à concrétiser?

4430 logements hors marchés dans Le Plateau

En 2024, seuls 6,5% des logements de l’arrondissement étaient «détenus par une entité qui ne vise pas à réaliser de profits», comme on peut le lire dans le rapport Répartition des logements hors marché sur l’île de Montréal.

C'est dans l’arrondissement du Sud-Ouest qu'on retrouve le plus grand pourcentage de logements hors marché (14%), suivi de l'arrondissement Ville-Marie (12,6%). Dans Le Plateau, «on est vraiment en bas», souligne Mme Hélie-Martel.

Or, les logements sociaux du Plateau ne semblent pas suffisants pour combler les demandes qui se chiffrent par milliers.

En décembre 2023, 2586 ménages attendaient un logement subventionné de l’OMHM sur le territoire du Plateau-Mont-Royal.

Du côté de la demande pour un logement social, le groupe de ressources techniques (GRT) Atelier Habitation Montréal dénombrait 1857 demandes actives dans Le Plateau entre le 1er janvier 2023 et le 1er octobre 2024.

Qu’est-ce qui explique le fossé entre l’offre et la demande?

Malgré ces listes d’attente, le financement public pour créer de nouveaux logements sociaux peut s’avérer très difficile à obtenir.

Depuis 1994, le gouvernement fédéral s'est retiré du financement du logement social. Les provinces ont alors pris le relais et Québec a mis en place le programme AccèsLogis. Ce dernier a été remplacé en 2023 par le Programme d'habitation abordable Québec (PHAQ).

C’est un changement de cap qui a eu des répercussions importantes.

Contrairement à AccèsLogis, le PHAQ « n'est pas exclusivement dédié à la construction de logements sociaux » souligne le Cahier habitation 2025 de la CDC du Plateau-Mont-Royal. De plus, le programme exige une diversification des sources de financement et ne prévoit aucun fonds de démarrage.

«Un projet de logement social, ça prend un montage financier incroyable», résume Mme Hélie-Martel. «Pour des petits OBNL, pour des plus petits joueurs, c'est vraiment difficile.»

Un manque d’espace pour développer de nouveaux projets

Un autre défi propre au Plateau est le peu de terrains libres pour développer des projets d’habitation. Il s’agit d’ailleurs de l’arrondissement le plus densément peuplé de Montréal.

Huit terrains ont néanmoins été acquis ou identifiés par la Ville de Montréal pour des projets de logements hors marché dans l'arrondissement, dont trois sont déjà en cours de développement.

Dans ce contexte de rareté, la CDC aimerait que les bâtiments patrimoniaux soient mis à contribution pour créer du logement social.

Elle note entre autres le potentiel de l’ancien Institut des Sourdes-Muettes qui fait l’objet d’un projet de développement du promoteur Residia. Même si le projet inclut déjà des unités abordables, la CDC aurait souhaité qu’une plus grande place soit accordée au logement social et à la collectivité.

Les bâtiments de la Cité des Hospitalières et de l’Hôtel-Dieu, qui ne sont que partiellement occupés pour l’instant, pourraient également être utilisés, comme le proposait en 2022 la Communauté Saint-Urbain. Celle-ci souhaitait la création de 300 logements sociaux et communautaires sur le site de l’Hôtel-Dieu. 

S’attaquer à l’itinérance en commençant par le logement

En augmentant la quantité de logements sociaux, la CDC croit que l’on s’attaquerait à la source véritable de la crise de l’itinérance. Toutefois, elle estime que la Ville de Montréal s’attarde surtout à ses symptômes.

«Je n'ai pas la sensation qu'on lie en ce moment le phénomène de l'itinérance avec la crise du logement», déplore Mme Hélie-Martel au sujet de l’équipe de la mairesse de Montréal, Soraya Martinez Ferrada.

Le Plateau peut sembler un secteur très aisé, mais de nombreux résidents y vivent en situation de précarité économique. En 2021, 45% de la population de l’arrondissement avait un revenu inférieur à 30000$, après impôts.

La situation de ces ménages étant déjà précaire, elle peut rapidement se détériorer s’ils doivent quitter leur logement. 

Avec la hausse des loyers et un faible taux d’inoccupation, les locataires mis à la porte «peinent de plus en plus à retrouver un nouveau logement dans le quartier», peut-on lire dans le Cahier habitation 2025 de la CDC..

D’ailleurs, les données du dénombrement de l'itinérance visible au Québec de 2022 soulignent que la principale cause de la perte d’un logement menant à l’itinérance est l’expulsion, que ce soit pour un loyer impayé, une plainte ou des rénovations.

Un objectif ambitieux pour Le Plateau

La CDC du Plateau-Mont-Royal se fixe l'objectif d'atteindre 20% de logements sociaux et hors marché dans l’arrondissement d'ici 2050.

Pour ce faire, le Cahier habitation 2025 recommande de « développer une stratégie de développement de logement social et hors marché » dans Le Plateau, ainsi qu’offrir un meilleur soutien pour les coopératives et les OBNL d’habitation de l’arrondissement.

Dans tous les cas, il faudra financer, construire, rénover et surtout, selon Mme Hélie-Martel, avoir une stratégie globale qui inclut l’accès au logement. «Tant qu'on ne travaille pas le fond, ça va aller de pire en pire», conclut-elle.