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Derrière de nombreux projets de logements sociaux ou coopératifs se cache souvent un acteur méconnu: un groupe de ressources techniques.
Une membre fondatrice de la Coop MIL raconte les huit ans de travail, de rencontres et de négociations qui ont mené à la construction de 91 logements abordables.
Derrière de nombreux projets de logements sociaux ou coopératifs se cache souvent un acteur méconnu: un groupe de ressources techniques.
Le développement de logements hors marché n’est pas toujours entrepris par un organisme qui s’y connaît en habitation. Des groupes de citoyens ou des organismes communautaires se lancent parfois dans l’aventure sans formation spécialisée.
Pour bien naviguer à travers toutes les étapes, ils peuvent se tourner vers des organismes sans but lucratif qui détiennent une grande expertise en immobilier communautaire: les groupes de ressources techniques (GRT).
«L'objectif, c'est d'accompagner l'organisme qui veut développer un projet immobilier sur un lieu dans toutes ses démarches. Donc, du développement jusqu'à la livraison de l'immeuble», explique Martin Fournier, directeur général du GRT Atelier habitation Montréal (AHM).
L’AHM, situé dans Le Plateau-Mont-Royal, aide à mettre sur pied des projets résidentiels à but non lucratif, mais aussi des centres de la petite enfance ainsi que des organismes communautaires.
Depuis ses débuts en 1978, l’AHM a contribué à la création de 5673 logements sur l’île de Montréal et à Longueuil, dont 183 ont été rendus disponibles en 2024-2025.
«On fait les liens entre les professionnels et l’organisme», résume M. Fournier au sujet du rôle du GRT.
Le GRT aide donc à trouver un site, à en négocier l’achat et à communiquer avec les architectes et les ingénieurs associés. Celui-ci aidera aussi les organismes porteurs des projets à comprendre ce qui est réalisable en fonction des contraintes budgétaires et techniques.
«Les gens comprennent que s'ils veulent faire quelque chose, ils doivent maximiser leurs ressources», souligne Martin Fournier au sujet de la rentabilité de plus grands projets.
Par exemple, le Programme de développement de coopératives d’habitation de la SCHL exige un minimum de 75 unités pour que les projets situés dans les grands centres urbains puissent être admissibles.
C’est dans ce contexte que la Coop MIL, un projet qui a été financé par le programme AccèsLogis, est passé de la quarantaine de logements initialement désirés, à 91. Le nombre de places de stationnement, l’installation d’un système de climatisation ou encore l’intégration d’une salle communautaire avaient aussi été objets de tiraillements.
Pour aider le projet à prendre vie, un GRT peut également fournir une liste de personnes souhaitant intégrer un nouveau projet de coop.
De plus, il offre des formations et d’autres formes de soutien aux membres des habitations sans but lucratif afin que ceux-ci puissent efficacement gérer leurs immeubles.
L'Atelier habitation Montréal est associé à plusieurs projets de rénovation d'immeuble dans Le Plateau pour des organismes communautaires, comme Dîners St-Louis, le Centre des femmes de Montréal, et le Refuge des jeunes de Montréal.
«Trouver un financement, c’est une grosse partie de notre travail», souligne le DG de l’AHM, disant qu’une proportion importante d’organismes accompagnés «n’a pas d’argent pour développer [son] projet».
Bien que la collaboration d’un GRT ne soit pas obligatoire, M. Fournier laisse entendre qu’elle est souvent appréciée des bailleurs de fonds.
De plus, comme l’AHM est lui-même un organisme sans but lucratif, ses honoraires ne seront pas réclamés avant l’obtention du financement.
«L’une des problématiques actuellement, c’est le financement intérimaire des projets», signale M. Fournier.
En d’autres mots, trouver les moyens de rémunérer les professionnels des firmes d’architecture et d’ingénierie en phase prédémarrage s’avère un défi depuis que le programme AccèsLogis a été mis au rancart par Québec, estime M. Fournier. Ledit programme fournissait les fonds nécessaires pour réaliser différentes étapes d’un même projet.
«Il n’y a plus de programme autoportant», résume-t-il, précisant qu’il faut maintenant obtenir les deniers nécessaires à différents endroits. Il note également la complexité ajoutée «d’arrimer ces programmes-là. Ils ne se parlent pas nécessairement entre eux».
La situation est encore plus ardue pour les nouvelles coopératives d’habitation, selon lui.
En effet, le Programme de développement de coopératives d’habitation de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) exige des loyers plus élevés que ce à quoi le milieu coopératif est habitué.
Du côté provincial, le Programme d’habitation abordable (PHAQ) permet dorénavant au secteur privé de soumettre des projets de logement abordable. Ceux-ci peuvent bénéficier de subventions dont les taux dépendent du nombre d’années pendant lesquelles le promoteur s'engage à maintenir les loyers sous un certain seuil.
M. Fournier souligne que le développement d’un projet prend plus de temps aujourd’hui qu’il y a dix ans. Pourquoi?
Il cite le prix demandé pour les terrains dans Le Plateau-Mont-Royal, une hausse du phénomène «pas dans ma cour», l’ajout de normes d’urbanisme et de construction, ainsi que des processus plus complexes pour l’obtention de permis.
«Tout ça rajouté ensemble, bien, c'est inévitable, ça prend plus de temps», explique-t-il.
Les projets d’habitations hors marché pour personnes âgées en perte d’autonomie en ont aussi pris un coup.
Un incendie meurtrier survenu dans une résidence de L’Isle-Verte, en 2014, avait provoqué un rehaussement des normes de sécurité, notamment en ce qui concerne l’embauche de personnel de surveillance présent à toute heure de la journée.
«Ça devenait très difficile de rentabiliser des projets quand on ajoutait des exigences comme ça», indique M. Fournier, notant un «ralentissement» de ce genre de réalisation dans les années qui ont suivi.
À l’Atelier habitation Montréal, on anticipe un besoin grandissant de financement pour l’entretien des immeubles existants.
«On parle toujours de créer de nouveaux logements, mais il faut aussi éviter que les logements qui sont là depuis plusieurs années ne puissent plus continuer parce qu'il manque de travaux et qu’ils deviennent vétustes», explique Martin Fournier.
Les programmes de financement actuels sont davantage axés sur la création de nouvelles unités que les rénovations, affirme-t-il.
«Dans un arrondissement comme Le Plateau, ça demande souvent de la rénovation dans les immeubles. Il n'y a pas tant de terrains vacants. Donc, c’est plus difficile de construire à neuf.»
Pour ce qui est de la transformation de bâtiments existants, il note que les contraintes de la réglementation urbanistique peuvent ajouter des couches de complexité auxquelles les projets qui construisent à neuf n’ont pas à se confronter.
Il est toutefois à noter que le tout premier projet de l’AHM, L’Arche de Noé, avait transformé des immeubles de l’ancien séminaire Marie-Médiatrice, dans Le Plateau-Mont-Royal, pour y aménager une coopérative de 22 logements, à l’aube des années 1980.
Fort de bientôt 50 ans d’expérience, Atelier Habitation Montréal a bien l’intention de poursuivre sa mission d’accompagnement. Idéalement, avec des «gouvernements [qui] se parlent entre eux» pour offrir du financement complet, à la hauteur des besoins.
Modification le 20 mai 2026: Un détail a été ajouté au texte pour s'assurer de la clarté de celui-ci. Nous avons ajouté que le projet de coopérative MIL a été financé par le programme AccèsLogis.
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