Un long marathon pour créer une coopérative d’habitation

Depuis 2016, Monique Rouxel a contribué plus de 500 heures de son temps à la mise sur pied de la Coopérative d’habitation Milieu de l'Île (Coop MIL). 

Le processus n’a pas été de tout repos.

«Quand on prend ça à cœur, c’est beaucoup d’énergie», dit celle qui a récemment fêté ses 80 ans dans la salle communautaire du nouvel immeuble. Elle fait partie des membres fondateurs, qui ont lancé le projet en 2016.

«Je pense que ce qui nous a sauvés, c’est que plusieurs d’entre nous étaient déjà retraités. Ça prend un nombre incalculable de rencontres.»

Ayant vu venir des signes d’épuisement, qu’elle a pu reconnaître à cause d’expériences vécues par le passé, Mme Rouxel a délaissé son rôle de présidente du conseil d’administration de la Coop MIL, qu’elle a assumé pendant quatre ans et demi. Elle demeure toutefois impliquée au sein de trois comités, dont deux qu’elle coordonne. 

Bien que ce niveau d’implication soit exigeant, c’est aussi l’occasion de se rapprocher de ses voisins et de développer des complicités. 

«Je trouve que ça donne un milieu de vie quand même assez riche», résume Mme Rouxel.

Après huit ans de planification et de travaux, la Coop MIL a pris forme et peut accueillir jusqu’à 91 ménages sur le site où se trouvait autrefois la gare de triage d’Outremont. Il s’agit du secteur en développement entourant le complexe des sciences de l’Université de Montréal.

Des projets d’envergure

Si nous nous intéressons à ce cas, qui nous sort du territoire du Plateau-Mont-Royal, à l’ouest du Mile End, c’est qu’il s’agit d’une coopérative d’habitation qui a été créée récemment.

Le projet de près de 40 millions $ avait été financé en bonne partie par le programme AccèsLogis. Ce dernier a cependant été remplacé par le Programme d’habitation abordable Québec (PHAQ) en 2022. 

La Coop MIL ne devait initialement compter que 40 unités, mais «le coût du terrain et le coût de la construction ne [le] permet plus», explique Mme Rouxel.

La taille du projet a finalement plus que doublé, passant à 91 unités. Cohabitat Plateau, actuellement en développement, présente un cas similaire alors que le projet a dû s’agrandir pour occuper deux terrains, au lieu d’un seul, afin d’être soutenu. 

Les nombreux exemples du Plateau-Mont-Royal, datant du siècle dernier, où une poignée de locataires se sont unis dans une coopérative d’habitation, semblent donc difficiles à reproduire en construisant à neuf aujourd’hui.

La Coop MIL a toutefois utilisé cette grande taille à son avantage pour réduire les loyers des unités de plusieurs chambres, destinées aux familles. En effet, la moitié des unités sont des 3 ½, dont les loyers sont proportionnellement plus élevés que les logements plus grands. 

«C'est parce qu'on a 44 unités qui payent plus cher qu'on peut offrir des logements de famille à un tarif abordable.» 

Près de la moitié des logements sont bénéficiaires du Programme de supplément au loyer, faisant en sorte que les ménages qui les occupent ne sont tenus qu’à payer une part de leur loyer équivalente à 25% de leurs revenus.

Rigidité et vision à court terme

Mme Rouxel note que le soutien financier, une fois finalement obtenu, peut être accompagné d’une rigidité frustrante. Par exemple, le financement pour équiper l’immeuble d’un système de climatisation a été refusé.

«Ils n'ont même pas accepté de passer les conduits», ajoute-t-elle en expliquant que cela aurait permis à chacun d’installer son propre appareil.

«Ils ne voient pas les conséquences à long terme des positions qu’ils prennent au niveau du financement», dit-elle.

Elle note toutefois que d’autres «combats» ont été remportés par les membres porteurs de la Coop MIL, permettant d’inclure des garages pour voitures et vélos ainsi qu’une salle communautaire dans les plans de l’édifice qui ne s’était pas encore matérialisé.

Un terrain pour permettre aux familles et personnes âgées de demeurer dans l’arrondissement

Dans le processus de création de la Coop MIL, Monique Rouxel a appris l’utilité d’un groupe de ressources techniques (GRT). 

«Les mécanismes de financement et tous les mécanismes légaux sont beaucoup trop compliqués pour des citoyens», explique-t-elle. Un GRT s’est donc greffé au projet pour le guider avec son expertise et former les membres de la coopérative afin qu’ils puissent assurer la gestion de l’immeuble.

«La plupart des gens qui sont ici n'ont été que locataires. Alors, ils n'ont aucune idée de ce que c'est que la gestion d'un bâtiment. Donc, il faut apprendre tout sur le tas», souligne la fondatrice.

«Les subventionnaires, de façon générale, ne veulent pas traiter directement avec des citoyens parce qu'il faudrait qu'ils fassent de l'éducation citoyenne à longueur de vie. Donc, ça ne marche pas.»

Le projet doit également avoir la faveur du conseil d’arrondissement pour l’obtention d’un terrain sur lequel bâtir. Le processus a pris deux ans. Mme Rouxel dit d’ailleurs avoir observé des attitudes différentes en ce sens, en fonction des formations politiques municipales au pouvoir dans Outremont.

«Ça a été très compliqué», résume la jeune octogénaire. Les propriétaires voisins s’étaient opposés à l’arrivée de la coopérative et avaient entamé des démarches judiciaires. 

À l’inverse, divers organismes ont envoyé une trentaine de lettres à l’arrondissement, soulignant leur appui au projet. L’équipe de la Coop MIL avait aussi fourni des données démontrant le «manque de logements pour les jeunes familles, à coût abordable, et pour les personnes âgées» qu’elle aiderait à combler.

«Notre projet, c’était beaucoup de gens qui vivaient à Outremont et qui tenaient à rester dans leur quartier», explique Mme Rouxel. «Par ailleurs, on ne voulait pas se ramasser juste entre personnes âgées.»

Apprendre à gérer «un énorme bateau»

Une fois le terrain trouvé, il a fallu s’entendre sur la conception du projet en fonction du budget. 

Deux des neuf membres fondateurs de la Coop MIL se sont retirés. Dans un cas, c’était à cause des restrictions canines. Dans l’autre, c’était plutôt l’empreinte écologique du béton finalement choisi comme matériel de construction.

«Faire fonctionner 91 logements de gens qui arrivent de tous azimuts, ça ne se fait pas en criant ciseaux», lance Monique Rouxel.

Elle estime que les subventionnaires ne tiennent pas compte des besoins en matière de gestion une fois que le bâtiment de la coopérative est construit et habité. Les ressources d’accompagnement disparaissent trop rapidement à son avis.

«C’est un énorme bateau à faire tourner», illustre-t-elle. «Tout le monde apprend sur le tas.»

Cela dit, elle note la «bonne volonté» du GRT qui offre encore du soutien à la Coop MIL. Il faudra toutefois bientôt choisir une fédération de coopératives d’habitation à laquelle s’affilier et qui pourra prendre le relais, offrant notamment des formations.

Pour assurer une gestion efficace de l’«énorme bateau» de 91 unités, certains de ses membres doivent être «très ferrés en finance et en informatique», estime Mme Rouxel. «À cette grosseur-là, on ne peut pas y aller à la mitaine.»

D’autres doivent savoir effectuer certaines tâches manuelles pour entretenir l’immeuble. Et, dans tout ça, il faut savoir travailler en équipe.

La Coop MIL a choisi de récompenser l’implication des membres par un rabais de 500$ sur le loyer. 

Malgré les difficultés et les embûches rencontrées en chemin, sans hésiter, Monique Rouxel dit ressentir «beaucoup de fierté» au sujet de ce qu’elle a accompli. 

«C’est une vie de collectivité vivante, animée avec des gens allumés. Je n’ai pas de regrets.»