Des pistes pour faire croître le logement hors marché

Au rythme de construction actuel, le taux de 20% de logements sans but lucratif, ciblé par plusieurs entités québécoises, dont l’administration du Plateau-Mont-Royal, ne sera pas atteint avant 60 ans au Québec. 

C’est du moins le résultat calculé par Richard Ryan, consultant spécialisé en habitation abordable et ancien élu de l’arrondissement, en se basant sur les années les plus productives qu’a connues la province. Le nombre d’unités construites oscillait alors aux alentours de 3000.

De plus, il s’agirait d’un calcul optimiste puisqu’il « n’y en a pas eu beaucoup d’années à 3000 logements», souligne-t-il. 

Pour accélérer le processus et arriver au taux de 20% en l’espace de 15 ans, soit d’ici 2041, il faudrait plutôt créer 12 500 unités sans but lucratif par année, avise-t-il. 

«Ça ne l’est pas vraiment, mais ça peut paraître très ambitieux en fonction de ce qu’on s’est donné comme outil jusqu'à maintenant, c’est-à-dire très peu d’argent.»

Financement plus stable et créatif

«Il faut considérer le logement sans but lucratif comme une infrastructure sociale dans laquelle on investit», affirme M. Ryan, disant vouloir que l’État perçoive l’habitation d’une manière similaire à ses routes, ses écoles et ses hôpitaux. 

À l’heure actuelle, son financement est issu de programmes de subvention. Il indique que ceux-ci sont trop imprévisibles, sujets à des changements et à des compressions, alors que les projets immobiliers deviennent de plus en plus imposants. 

M. Ryan propose plusieurs idées pour soutenir le développement de nouvelles unités hors marché. Il mentionne le financement d’hypothèques à long terme par l’État, des investissements de la Caisse de dépôt et placement du Québec et du Fonds de solidarité FTQ, de même que des prêts avec du capital patient, c’est-à-dire un financement à long terme sans exigence rapide de remboursement du capital.

Les municipalités pourraient également zoner certains terrains pour favoriser la création de projets d’habitation sans but lucratif. De plus, les villes pourraient se porter garantes de ces projets d’habitation, ce qui permettrait de réduire les risques et, par le fait même, les taux d’intérêt.

«Les Villes peuvent cautionner l’habitation abordable. C’est quand même extraordinaire!», ajoute l’ancien conseiller du district Mile-End. «C’est 0¢ du budget de la Ville.»

Les autres paliers de gouvernement pourraient aussi appuyer le cautionnement des Villes, ajoute-t-il, notant que les taux d’intérêt chuteraient encore davantage dans un tel scénario.

D'autre part, le consultant estime que trop peu de sources de financement sont vouées à maintenir le parc existant de logements abordables en bon état.

Sortir des logements du marché

Pour ce qui est de la menace aux loyers accessibles, Richard Ryan signale l’augmentation de la «financiarisation» des logements au cours des dernières décennies, amplifiant du même coup l’importance accordée aux marges de profit des propriétaires. 

Dans un article du Journal of the American Planning Association, une équipe de chercheurs de l’Université de Waterloo et de l’Université McGill rapportait qu’en 2020, 17,9% du parc locatif du Plateau-Mont-Royal était détenu par des propriétaires financiarisés, comme des sociétés d’investissement immobilier ou de gestion d’actifs.

«La financiarisation du logement locatif a été associée à des hausses de loyer, des expulsions, des réductions de services et à des actes d'intimidation de la part des propriétaires», notait-on dans l’article.

De son côté, M. Ryan estime que le faible taux de contestation des hausses de loyer abusives rend ce type d’investissement alléchant.

Il ne croit d’ailleurs pas à la «théorie du ruissellement», voulant que la construction de logements destinés aux plus fortunés puisse apaiser la crise du logement. 

Les données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement notent justement un décalage entre les taux d’inoccupation de logements locatifs à Montréal en fonction des prix des loyers. 

Alors que 5,6% du quintile le plus dispendieux (1620$ et plus) était vacant en 2025, seul 1% des unités dont le loyer se situait entre 885$ et 1090$ était alors sans locataire.

«Il n’y a aucune abordabilité», résume M. Ryan.

À l’inverse, il considère que la création d’unités d’habitation «hors marché» représente une solution plus efficace, même s’il ne s’agit pas nécessairement de logements subventionnés et que leurs loyers puissent sembler peu économes au départ.

«Les logements restent quand même moins chers que le marché», soutient-il, ajoutant qu’«avec le temps, l’écart va se creuser, parce qu’ils sont sans but lucratif.»

D’autre part, le consultant estime qu’il est urgent de sortir des immeubles existants du marché. 

«Il faut un équilibre entre la construction et l’acquisition-rénovation». 

Bien qu’il ne s’agisse pas d’un projet d’habitation, il donne en exemple l’édifice de l’ancienne école Luke Callaghan, situé sur la rue Clark, qui est appelé à être transformé pour devenir un nouveau pôle communautaire du Mile End.

En plus d’être moins dispendieux, de tels projets de réhabilitation ont des impacts environnementaux plus modérés, soutient-il.

Gestion des coopératives et OSBL d’habitation

Richard Ryan estime également qu’une «professionnalisation» de la gestion des organismes sans but lucratif (OSBL) et des coopératives d’habitation est nécessaire afin d’assurer la pérennité du logement hors marché.

«On sait qu'il y a un paquet de problèmes dans plusieurs OSBL et coops qui n'ont pas mis d'argent de côté, n'ont pas augmenté les loyers, n'ont pas de réserve financière, et là, ils arrivent avec des infrastructures en fin de vie, parce qu'elles n'ont pas été rénovées et entretenues», illustre-t-il. 

«Je pense qu’ils sont dépassés par la gouvernance.»

D’autres personnes sondées par Mon Plateau dans le contexte de ce dossier ont d’ailleurs indiqué que certaines coopératives d’habitation explorent l’idée d’embaucher des directeurs généraux, ou encore d’avoir d’autres types d’employés partagés par différents organismes pour faciliter la gestion.

M. Ryan note également que les données sur la santé des immeubles ne sont pas collectées, ce qui rend difficile la tâche de chiffrer le financement nécessaire aux rénovations à travers la province. Plusieurs coopératives et OSBL d’habitation du Plateau-Mont-Royal se trouvent dans des édifices vieillissants.

En ce qui concerne les loyers, il estime que ceux-ci doivent être augmentés au fil du temps, ce que certaines coopératives semblent hésiter à faire. Il souligne qu’il faut trouver un équilibre  en fonction des moyens des ménages afin d’en arriver à un système plus «autoportant».

«Je pense qu'à un moment donné, les gens peuvent payer plus cher de loyer quand il est rendu à 10% de leur revenu. Ça n’a aucun bon sens. Ce n'est pas équitable générationnellement.»

Peu importe les voies empruntées ou les leviers utilisés pour y arriver, la croissance du parc de logements hors marchés demeure un défi de taille. Pour atteindre la cible de 20% de son parc locatif, Le Plateau-Mont-Royal devra ajouter plus de 11000 unités résidentielles sans but lucratif aux 4430 déjà existantes sur son territoire.