Un promoteur du Plateau propose des idées pour accélérer la création de logements hors marché

De la flexibilité dans la conversion de bâtiments patrimoniaux, des partenariats entre les promoteurs privés et les organismes à but non lucratif et davantage de prévisibilité. 

Voici quelques idées pour stimuler la création de logements abordables, proposées par Michael Courrier, président et fondateur de Dorem qui construit des condos à vendre ou louer dans Le Plateau-Mont-Royal.

M. Courrier estime que ces pistes permettraient à des entrepreneurs privés, comme lui-même, de mettre à profit leur expertise pour construire des unités abordables plus rapidement et en plus grand nombre.

Plus de flexibilité pour convertir les bâtiments vacants

Les terrains vagues se font rares dans Le Plateau-Mont-Royal. Cela dit, plusieurs immeubles sont vacants ou presque et pourraient accueillir de nouveaux projets immobiliers.

Il y a notamment l'entrepôt Van Horne, l’ancien Institut des Sourdes-Muettes et l’Hôtel-Dieu de Montréal.

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M. Courrier note toutefois que la transformation de tels immeubles, comprenant des changements d’usage, peut s’avérer complexe et coûteuse.

Il estime d’ailleurs que c’est cette problématique qui freine la vente de l’édifice appartenant aux Franciscaines missionnaires de Marie. Situé au 80, avenue Laurier Est, il est vacant depuis 2022.

Même si l’immeuble est bien entretenu et est conçu pour loger des gens, les coûts de remise aux normes sont jugés trop chers par l’entrepreneur.

«Il y a des toilettes, des chambres, du chauffage et un toit, mais l'usage est institutionnel. Si je veux mettre un locataire normal dedans, que ce soit abordable ou pas, ça devient résidentiel. Le changement d'usage fait qu'il faut faire des millions de dollars de conversion pour avoir les mêmes espaces», soutient-il.

Ainsi, dans une telle situation, une cage d’escalier légèrement trop étroite pour répondre aux normes actuelles de construction devra être refaite. «Le code de construction, on ne peut pas négocier avec lui», souligne le promoteur.

Le coût de ces contraintes inflexibles aurait des impacts «énormes» sur les locataires, puisque les sommes investies pour un réaménagement peuvent carrément doubler, signale-t-il. Dans bien des cas, démolir pour bâtir à neuf est une option moins dispendieuse, selon lui.

Cependant, dans un scénario où le même immeuble évoqué plus haut, qui servait de couvent, aurait plutôt été considéré d’usage résidentiel, les transformations n’auraient pas été imposées, affirme M. Courrier. 

Ajouter de la flexibilité «permettrait d’utiliser des bâtiments qui deviennent vacants», résume-t-il.

Inclure le privé pour accélérer les projets sur des terrains de la Ville

Dans un contexte où la Ville de Montréal recourt à son droit de préemption pour faire l’acquisition de terrains afin de réaliser des projets au bénéfice de la communauté, comme du logement hors marché, le président et fondateur de Dorem aimerait voir le secteur privé être inclus davantage dans le processus de construction. 

Pour l’instant, plusieurs de ces terrains situés dans Le Plateau-Mont-Royal attendent encore le développement de projets pilotés par un organisme à but non lucratif. Cependant, ce type de projet peut prendre beaucoup de temps à se concrétiser puisqu’il repose sur l’obtention de financement public.

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M. Courrier estime que les promoteurs privés sont plus aptes à trouver des terrains et lancer des projets rapidement. 

Il souhaite donc que les collaborations entre les promoteurs immobiliers privés et les organismes à but non lucratif soient encouragées, «un genre de partenariat où tout le monde gagne un peu».

Même si cette façon de faire n’est pas entièrement vouée au logement hors marché, Michael Courrier estime qu’elle permettrait d’augmenter les investissements et, par ricochet, le nombre de nouveaux logements abordables.

En tant que promoteur immobilier, il trouve plus intéressant de pouvoir lancer la première pelletée de terre rapidement et d’«avoir la moitié d’un gros projet, plutôt que 0%, parce qu’il ne se fera jamais».

Or, la situation actuelle n'encourage pas ce type de partenariat, selon lui. «Je n’ai pas trouvé le moyen d’utiliser mon expertise pour faire de l’abordable», explique celui qui habite Le Plateau et qui aimerait s’y impliquer.

Ajouter de la prévisibilité au processus

«Si on était capable d’améliorer la prévisibilité d’un projet, ce serait intéressant», indique Michael Courrier. 

L’incertitude et la longueur des processus décisionnels refroidissent les promoteurs, qui doivent déjà faire des analyses financières et avoir des plans architecturaux dans le processus d’acquisition d’un terrain, avise-t-il. 

Conscient des soucis liés à la préservation du patrimoine, à l’intégration architecturale et au niveau d’ensoleillement des terrains voisins, il lance l’idée de créer une liste de critères clairs, avec des cases à cocher, pour faire approuver un projet par l’arrondissement. 

«Si on les coche toutes, on est sûr que ça passe», illustre-t-il. 

Il se montre d’ailleurs assez à l’aise face aux genres de compromis que Le Plateau a récemment annoncés en matière de création de logements hors marché et adaptables dans des cas de projets de plus de 1800m² dérogeant à la réglementation d’urbanisme.

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Cela dit, le risque que les élus changent leur fusil d’épaule en réaction à des pressions citoyennes de type «pas dans ma cour», et non en fonction de critères préétablis, représente un flou dissuasif, à son avis.

Malgré ces obstacles, Michael Courrier ne se décourage pas. «Mon expertise est plus grande dans le développement [...] j’ai le goût de donner là-dedans», indique-t-il en espérant l’arrivée prochaine de règles plus souples et claires.