Des coopératives s’opposent à des hausses de loyer exigées par Québec

Quelques mois après avoir dénoncé le projet de loi 20, plusieurs coopératives d’habitation s’opposent à des hausses de loyers demandées par la Société d’habitation du Québec (SHQ).

Cette dernière souhaite que les immeubles qui ont bénéficié du programme d'aide financière AccèsLogis ajustent leurs prix pour atteindre l’équivalent de 75% à 95% de la médiane régionale. 

Dans le cas de la coopérative d’habitation Marie-Anne, située dans Le Plateau-Mont-Royal, on calcule que les augmentations mensuelles varieraient de 91,95$ pour un 4 ½ à 361,89$ pour un 6 ½. Dans ce dernier cas, la hausse serait répartie sur trois ans.

«Il n’y a pas une personne dans la coop dont le salaire va augmenter de 350$ par mois», soutient la cofondatrice et membre du conseil d’administration de la Marie-Anne, Chantal Aznavourian. «Personne ne roule sur l’or!»

Elle affirme aussi que la SHQ utilise une grille de calcul basée sur le marché spéculatif et se trouve donc «en contradiction avec la vocation des coopératives et leur autonomie».

Un calcul basé sur les logements à but lucratif

L’un des principes fondamentaux du modèle coopératif dans le secteur de l’habitation est la «protection de l’immobilier dans un marché spéculatif», affirme la coopérative Marie-Anne. 

Dans un document fourni par Mme Aznavourian et dont le texte a été approuvé par le conseil d’administration de cette coopérative, on précise également que ce modèle vise un maintien «des loyers accessibles». 

Or, la demande de la SHQ irait à l’encontre de ces principes en exigeant un ajustement des loyers en fonction du marché.

Le document souligne également que les montants versés par les résidents de coopératives d’habitation servent «à couvrir les coûts» associés à leur immeuble et non à générer des profits, comme c’est le cas pour le marché spéculatif.

De plus, la coopérative Marie-Anne avance que le calcul du loyer médian du marché exclut les données des logements hors marché. «Il en résulte que le principal indicateur utilisé pour encadrer les loyers coopératifs est construit à partir d’un marché dont la logique est fondamentalement différente», peut-on y lire.

Trouver l’équilibre entre l’abordabilité et la viabilité financière

Du côté de la Société d’habitation du Québec, on réfute l’idée voulant que les loyers soient fixés en fonction de la spéculation immobilière. On précise que ce sont les coopératives d’habitation qui décident démocratiquement des augmentations. 

«Les loyers doivent toutefois respecter les paramètres prévus aux conventions d'exploitation, qui réfèrent notamment au [loyer médian du marché (LMM)] afin de maintenir l'abordabilité des logements tout en assurant la viabilité financière des immeubles», souligne l’équipe des relations médias.

La convention encadrant le programme AccèsLogis stipule effectivement que «le coût de loyer (loyer économique) ne devra pas être inférieur à soixante-quinze pour cent (75 %) ni supérieur à quatre-vingt-quinze pour cent (95 %) du loyer médian du marché».

De plus, la SHQ analyse les budgets des coopératives en s’assurant que les revenus pourront couvrir les dépenses courantes et contribuer à une réserve financière servant à la réalisation de travaux majeurs.

L’implication des membres exclue

Dans le cas de la coopérative Marie-Anne, son conseil d’administration affirme que les hausses demandées par la SHQ ne sont pas liées à des dépenses exceptionnelles, à une quelconque «défaillance de gestion» ou encore à un «déficit d’exploitation».

La coopérative Marie-Anne souligne également que les hausses demandées par la SHQ ne prennent pas en compte le travail bénévole de ses membres.

Depuis 2006, l’implication bénévole au sein de la coopérative du Plateau est estimée à 86 400 heures. On argumente que plus de 80 000$ sont ainsi économisés par an.

En plus des efforts qu’ils fournissent dans leur propre coopérative, on ajoute aussi que plusieurs locataires de la coopérative Marie-Anne offrent de leur temps à des organismes de bienfaisance du secteur. L’engagement envers la communauté est d’ailleurs l’un des sept principes coopératifs de l’Alliance Coopérative Internationale.

«Mettre les gens dans une situation extrêmement précaire»

Mme Aznavourian note que les loyers de son immeuble étaient autrefois conformes à ceux du marché, mais que c’est justement le phénomène de spéculation immobilière qui est venu creuser un écart. 

La coopérative Marie-Anne s’est tout de même imposé une augmentation de 5% cette année. Le taux varie d’un an à l’autre. 

«Tous les membres sont d’accord pour faire l’effort, mais à un moment donné, comment vivre avec 30% - 35% d’augmentation de ton loyer? C’est impossible», laisse-t-elle tomber.

Si elles sont réellement imposées, elle estime que ces augmentations obligeront certains occupants à délaisser leur logement. Elle craint toutefois que le marché actuel ne sache pas les accommoder. 

Le document de la coopérative Marie-Anne souligne d’ailleurs que les coopératives d’habitation favorisent la mixité sociale et l’inclusion de personnes vulnérables. 

«Ils ne trouveront pas mieux. Ils vont tous faire des demandes dans des HLM», prévient Chantal Aznavourian. «C’est vraiment mettre les gens dans une situation extrêmement précaire.»

Des coopératives du Plateau préparent une riposte

«Les gens sentent que le PL20 prend juste une autre forme. Donc, il faut qu’on reste vigilant», constate un représentant de l’Intercoop du Plateau, Erick Desranleau.

Le projet de loi du gouvernement caquiste auquel il fait référence serait venu transformer le mode de gestion des coopératives d’habitation de la province et aurait imposé des frais additionnels aux locataires dont les revenus dépassent certains seuils établis. Le PL20 avait toutefois été abandonné en juin.

Le soir du 9 septembre, M. Desranleau a participé à une rencontre au sujet des augmentations demandées par la SHQ. Des résidents de neuf coopératives d’habitation de l’île de Montréal, dont quatre du Plateau-Mont-Royal, y étaient. 

Les hausses demandées par la SHQ touchent les coopératives qui ont pu profiter du programme AccèsLogis. Celui-ci avait été lancé en 1997 pour favoriser la création de logements sociaux et communautaires, avant d’être remplacé par le Programme d’habitation abordable Québec (PHAQ), en 2022.

Selon les informations retenues par M. Desranleau, les modalités liées aux augmentations ne sont pas uniformes. «L’entente avec la SHQ va se négocier d’une coopérative à l’autre.»

Malgré ces variations, le constat «que la situation est odieuse et qu’il y a urgence d’agir» lui semble généralisé. 

«Ce qui était réjouissant, c’était de voir qu’il y avait une écoute et des envies de mobilisation et de travailler avec les partenaires.» M. Desranleau fait notamment référence aux deux fédérations regroupant des coopératives d’habitation à travers la province.

Il a été décidé qu'un comité serait formé pour déterminer des modes de contestation de ces augmentations. La recherche d'alliés et des moyens légaux seront des avenues à explorer, note Erick Desranleau.

«On veut travailler pour que cette référence au loyer médian soit enlevée ou, en tout cas, que l’on revoit les choses différemment», affirme de son côté Chantal Aznavourian.